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利益や損失が出る仕組みをわかりやすく解説

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不動産売却にかかる税金は?税金対策も含めてわかりやすく解説します

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不動産売却にかかる税金の種類

不動産の購入時に様々な経費がかかるように、不動産売却時にもやはり経費がかかります。仲介手数料と各種税金が代表的な経費といえるでしょう。仲介手数料については、媒介契約を締結する際に分かっていることですが、税金については不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化します。「あとで税務署に確認しよう」などと思うかもしれませんが、 実は譲渡するタイミングによっても税額が変化するので、売却する前からある程度税金について把握しておく必要があります 。

不動産売却時、不動産売買契約書に印紙を貼るものとして必要となるのが印紙税です。印紙税の額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なり、契約金額が1,000万円超~5,000万円以下であれば20,000円、5,000万円超~1億円以下の場合は60,000円です。10万円を越える場合、令和4年3月31日まで軽減措置が適用されます。

契約金額本則税率軽減税率
500万~1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万~5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万~1億円以下60,000円30,000円
1億円~5億円以下100,000円60,000円

登録免許税

不動産売却時の名義変更(所有権の移転に伴う不動産登記)に必要となるのが登録免許税です。登録免許税の額は、登記の種類によって税率が異なりますが、売却により所有権移転をする場合には、 「固定資産税評価額」×2% 。令和4年3月31日までは、印紙税と同じように軽減税率が適用され、1.5%となります

本則税率軽減税率
「固定資産税評価額」×2%「固定資産税評価額」×1.5%

住民税・復興特別所得税

不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として住民税(地方税)利益や損失が出る仕組みをわかりやすく解説 ・所得税(国税)が課せられます。平成23年から25年間は東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした復興特別所得税も加わりました。

譲渡所得税

譲渡所得税も不動産を譲渡して利益が出た場合に課せられる税金の1つです。住民税、復興特別所得税と合わせてこれら譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、「分離課税」と呼ばれています。

譲渡所得の計算方法と注意点

上記にてお伝えした通り、譲渡所得が課税対象となり譲渡所得額に応じて譲渡所得税と住民税が決まりますが、不動産売却に必要な税金のうち、 最も重要となるのが譲渡所得です 。譲渡所得は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額です。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)利益や損失が出る仕組みをわかりやすく解説

なお取得費には、所有期間中の減価償却がなされている必要があります。また、譲渡する不動産が居住用、つまりマイホームであれば、 譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます 。こうして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が、課税対象となる譲渡所得になります。

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

それでは、譲渡所得を計算する上で押さえておくべき注意点を見ていきましょう。

注意点1:不動産の所有期間によって税率が変わる

押さえておきたいポイントは2つ、 5年を境に税率が変わる こと、 譲渡した年の1月1日 で計算することです。

不動産を譲渡した際の譲渡所得税・住民税は、譲渡するタイミングでの、その土地・建物の所有期間によって、 5年越なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく異なります 。長期譲渡所得である方が税率も低くなりますが、5年越という所有期間の計算が独特なので注意が必要です。

譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではありません。 譲渡した年の1月1日までです 。下の図のように、平成25年5月に購入した不動産を平成30年の6月に売却した場合、平成30年の1月1日は所有期間は4年となり、5年越の長期譲渡所得とは認められません。平成31年1月1日になってようやく5年越の長期譲渡所得となります。これを勘違いしてしまうと無駄に高い税金を納めることになりますから、不動産を売却する予定のある方は慎重に確認しておきましょう

長期譲渡所得・短期譲渡所得それぞれの税率

所有期間
長短区分短期長期
期間5年以下5年超
税率所得税30.63%15.315%
住民税9%5%
合計39.63%20.315%
※上記、所得税の税率には、復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せされています

注意点2:取得費・売却費用には仲介手数料等も含められる

取得費には 購入費用のほか、仲介手数料等 も差し引くことができ、マンション・一戸建てなど建物は 減価償却費を差し引きする 必要があります。また、取得費がわからない場合は 譲渡価格の5%を取得費 とする必要があります。

取得費には、土地・建物の購入費用、建築費用はもちろん、購入時に不動産会社へ支払う仲介手数料、購入時に掛かる税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税等)を含めることができます。土地を自ら取得している場合、埋め立て、土盛り、地ならしなどの造成費用や、測量費、古家があった場合の解体費用なども含めることができます。

建物の場合には減価償却が必要

建物の取得費×0.9×償却率×経過年数

以下の表は居住用建物の償却率です。なお、事業用不動産の場合は計算式が異なります。

建物構造耐用年数償却率
木造33年0.031
軽量鉄骨40年0.025
鉄筋コンクリート70年0.015

これらの償却率をもとに、以下の不動産売却を例に譲渡所得を算出してみましょう。

売却不動産:築18年の木造2階建ての一戸建て
購入価格5,000万円(建物2,000万円/土地3,000万円)
購入時諸費用200万円
譲渡価格4,500万円
譲渡時諸費用200万円

まずは、先ほどの計算式をもとに建物購入費用から減価償却相当額を算出してみます。

2,000万円×0.9×0.031×18年=1,004.4万円

続いて、取得費を算出してみます。

土地購入費用3,000万円
建物購入費用2,000万円
減価償却相当額-1,004.4万円
購入時諸費用
(仲介手数料など)
200万円
合計4,195.6万円

先ほど算出した減価償却相当額を差し引きしてみると・・・

3,000万円 + (2,000万円 - 1,利益や損失が出る仕組みをわかりやすく解説 004.4万円) + 200万円 = 4,195.6万円

最後に、上記で算出した取得費と売却時に掛かった諸費用を差し引きすると、譲渡所得が出てきます。

譲渡価格4,500万円
取得費-4,195.6万円
譲渡時諸費用
(仲介手数料など)
-200万円
譲渡所得104.4万円

4,500万円-(4,195.6万円-200万円)=104.4万円

この譲渡所得に対して税金が課せられます。

取得費が分からない場合は?

なお、親から相続した土地や建物の場合、そもそも取得費が分からないことも多いことでしょう。その場合には、譲渡価格の5%を取得費として計算をします。先ほどの例をもとに当てはめてみると、譲渡価格4,500万円なので、取得費は5%相当額の225万円となります。

あなたの不動産いくらで売れる? あなたの不動産いくらで売れる?

節税するなら覚えておきたい5つの特例・特別控除

1. マイホーム(居住用不動産)利益や損失が出る仕組みをわかりやすく解説 を売ったときの特例

通称「3,000万円特例」と呼ばれる特例で、自分が住んでいる家もしくは敷地の売却であれば、譲渡所得から3,000万円が控除されます。ただし、譲渡した年の前年及び前々年に同じ特例や買い替え特例などを受けていないことが適用条件です。また、譲渡する相手が親子・夫婦、生計を一にする親族、同族会社ではないことではないことも条件となります。この特例が受けられれば、売却による利益が3,000万円までは税金は必要ありません

2. 所有期間が10年を越える不動産を売ったときの特例

先ほどの3,000万円特例と重ねて受けることができる特例として「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」があります。その名の通り、土地・建物ともに所有期間が10年を超える場合、税率が軽減されます。適用条件は、同じ特例を前年及び前々年に受けていないこと、買替えや交換の特例など他の特例を受けていないこと、等があります。

譲渡所得課税譲渡所得が
6,000万円以下
6,000万円越
6,000万円以下の部分6,000万円越の部分
所得税10.21%10.21%15.315%
住民税4%4%5%
合計14.21%14.21%20.315%

3. マイホーム(居住用不動産)を買換えたときの特例

これは、マイホーム(居住用不動産)の所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上の場合に適用される特例で、売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買替えする場合、元のマイホームの譲渡益にかかる譲渡所得課税を先送りできるというものです。適用条件には住宅家屋の床面積が50m2以上であること、売却代金が1億円以下であることなどがあります。詳細は国税庁のホームページで確認しておきましょう。

4. 平成21年及び22年に取得した土地を売ったときの特例

リーマンショック後の景気低迷を受け、平成21年度の税制改正で新しく設けられた特例です。平成21年もしくは平成22年に取得した土地を売却した場合に、1,000万円を控除することができます。適用条件は、平成22年1月1日~平成22年12月31日までに取得した土地で、親子・夫婦、生計を一にする親族、同族会社から譲渡された土地ではないことなどが条件となります。また、相続や贈与などで取得したものは適用外となるため注意しましょう

5. 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

令和3年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る金額で売却して譲渡損失があったときは、その年の給与所得や事業所得などの所得から控除(損益通算)することができます。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することが可能です。

新たにマイホームを購入しない場合でも適用することができます。適用条件は譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるものであること、償還期間10年以上の住宅ローンの残高があることなどです。また、令和3年12月31日までに売却して、マイホームを買替えた場合に譲渡損失が生じたときも、同じように損益通算及び繰越控除することが可能です。この特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます

ドルコスト平均法とは? 毎月定額で積立てる方法の長所と注意点を解説

※一定の金額で定期的に金融商品を購入していく投資を「積立投資」と表現しています。
※上記のグラフは世界株式を示す指数(MSCI ワールド・インデックス(円ベース、トータル・リターン))の推移を示しています。投資家は直接インデックスに投資することはできません。インデックスには、有価証券や投資信託への投資に伴うトータル・リターンの低下要因となる売買手数料や運営にかかる費用は含まれていません。
※上記のグラフは前記試算前提条件にもとづき運用を行ったと仮定した場合の推移を事後的に検証したものであり、実際の運用実績とは異なります。 あくまでも仮定の数値およびその推移に過ぎず、将来の運用成果を示すものではありません。
<出所>MSCI データ作成:アライアンス・バーンスタイン株式会社


ドルコスト平均法を利用した投資例

【ケース例①】値下がり時のプラス効果と赤字から黒字への回復期待効果

・毎月の投資額:10,000円
・毎月積立投資をする期間:10年
・10年後の投資元本:120万円

図のように下落が大きい場合、初期に120万円を一括投資すると、10年後は 60万円 になってしまう評価額が、積立投資の場合 約263万円 になります。

スタート時の価格が10,000円の金融商品を選んで投資を開始したところ、 投資開始後1年目までは12,000円まで上昇した後、4年目に1,000円 まで下落。6年後から回復し10年目に5,000円まで戻ったとします。

この差は、値下がり時に多くの口数を購入できている「値下がり時のプラス効果」と、当初の価格から下落しても、一定の水準まで価格が戻れば損から回復できる「赤字から黒字への回復期待効果」によるものです。投資の時間分散効果がよく分かる事例です。

【ケース例②】投資終了タイミングの重要性

投資終了タイミングによって評価額は大きく変わります。図のように投資開始時の価格より下落している中でも、Cだけが元本割れをすることになります。

・A:約364.8万円(積立換算年率 約19.3%)
・B:約262.6万円(積立換算年率 約14.1%)
・C:約107.7万円(積立換算年率 約▲2.22%)

評価額は、AとCで約257万円もの差になりました。Cのパターンでは、投資元本の120万円に対して元本割れを起こして約12.3万円の損失ということが分かります。最終価格は積み上げてきた「口数」すべてに反映されるため、最後の1年の値動きによっては、ここまで大きな差が出てしまうのです。

そのため、積立投資の場合、スタートのタイミングよりも終了するタイミングが重要であることに着目してください。運用期間の終わりが近づいてきたら、安定資産への組み直しも検討することが重要です。また、利益が目標金額に到達した場合も安定資産への切り替えタイミングと考えてもいいでしょう。

【ポイント運用って利益出るの?】ポイント運用経験者の4割以上が「現金での投資や資産運用に興味を持った」と回答!その理由とは…?


続いて、「どのポイント運用サービスを利用していますか(利用していましたか)?(複数回答可)」と質問したところ、
『楽天PointClub「ポイント運用」(55.7%)』という回答が最も多く、次いで『Tポイント投資(22.6%)』『PayPay「ボーナス運用」(15.9%)』『dポイント投資(15.1%)』『au PAY ポイント運用(旧au WALLET ポイント運用)(14.4%)』『STOCK POINT for CONNECT(旧Pontaポイント運用)(8.3%)』『クレディセゾン「永久不滅ポイント運用サービス」(8.2%)』『THEO+ docomo(4.6%)』と続きました。

  • 実際に利益って出るの?ポイント運用って何が良いの?

そこで、「ポイント運用によって利益は出ましたか(出ていますか)?」と質問したところ、
『少し利益が出た(出ている)(63.1%)』という回答が最も多く、次いで『利益は出なかった(出ていない)(28.1%)』『大きな利益が出た(出ている)(8.8%)』と続きました。

■ポイント運用をしていて良かったこととは?
・利益が出て、ポイントを増やせたこと。現在、楽天のポイント投資をしているが、仕組みがわかりやすくていい(20代/男性/東京都)
・気軽に投資ができる。初期費用が少なくてもできる(30代/女性/神奈川県)
・お小遣い感覚でポイントを貯めているので毎日が楽しい(40代/女性/徳島県)
・投資に興味はあっても資金に余裕がなくできずにいたのでなんとなく希望が持てた(50代/女性/静岡県)

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  • 【良いことばかりではありません…】大変だったこととは?

■ポイント運用ってここが大変…
・増えにくい、いつ投資をしたらいいかわからない(20代/女性/山形県)
・しばらく使用しないとポイントの有効期限が切れる時がある(30代/女性/神奈川県)
・減るときは早く、増えるときはゆっくりに思える(40代/男性/埼玉県)
・なかなか上がることがないので時間がかかることが大変かもしれない(50代/男性/大阪府)
・取り憑かれた感じで目も疲れ身体を壊す。心に余裕がなくなる(60代/男性/兵庫県)

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  • 現金での投資や資産運用への興味・関心は?

そこで、「ポイント運用をしてみて、現金での投資や資産運用に興味を持ちましたか?」と質問したところ、4割以上の方が『はい(41.3%)』と回答しました。

  • 【ポイントよりも稼げる!?】投資・資産運用を実際にやってみた感想とは?

前の質問で『はい』『以前から興味を持っていた』と回答した方に、「実際に現金での投資や資産運用を始めましたか?」と質問したところ、3割以上の方が『はい(34.0%)』と回答しました。

また、『既に始めていた(33.3%)』と回答した方も3割以上と、ポイント運用と並行して現金での資産運用を行っている方も少なくないことが分かりました。

そこで、「現金での投資や資産運用をしてみてどのように思いましたか?」と質問したところ、
『やはり難しい(27.6%)』という回答が最も多く、次いで『意外と簡単(21.0%)』『リスクが高い(17.0%)』『利益が出るまで時間や手間がかかる(12.3%)』『ポイント運用よりも利益が出やすい(11.4%)』と続きました。

『やはり難しい』と感じている方がいる一方で、『意外と簡単』と感じている方も少なくないのは興味深いですね。
行っている投資や資産運用の商品によって、難易度や利益が出るまでの時間、そしてリスクの高さも異なりますから、そういった部分が影響しているのかもしれません。

■以降の結果はこちら
『ポイント運用よりも利益が出にくい(3.9%)』『手間なく短期間で利益が出る(3.5%)』『リスクが低い(2.3%)』

■現金での投資や資産運用をしてみてこう思いました!
【やはり難しい】
・商品の選定、売買のタイミングが難しいから(30代/女性/群馬県)
・銘柄数が多く、投資先を決めるまでに時間がかかったこと。その上、投資してすぐ損益を出してしまった(50代/女性/広島県)

【意外と簡単】
・いろんなツールがあって初心者でもできる(40代/女性/富山県)
・スマホでいつでも利用出来るので便利(40代/男性/神奈川県)

【リスクが高い】
・損切りのタイミングを見極めるのが難しい(50代/男性/兵庫県)
・株価の乱高下がある(60代/男性/埼玉県)

【利益が出るまで時間や手間がかかる】
・定期預金や保険、国債、マンションの運営などは時間がかかると思った(40代/女性/埼玉県)
・申し込みから受け渡しまで時間ががかるから(50代/男性/東京都)

【ポイント運用よりも利益が出やすい】
・やはりそれなりの資金で運用しないと利益は出にくい(つまり、ポイント程度では利益は出にくい)(40代/男性/三重県)
・現実に現金投資のほうが旨みがありますので(60代/女性/神奈川県)

  • 【やっぱり不安!?】投資・資産運用をしない理由とは?


現金での投資や資産運用を行ってみての感想が分かりました。
一方、ポイント運用をしてみて現金での投資や資産運用に興味を抱いたものの、実際には始めていない方もいました。
そのような方々は、どういった理由で現金での投資や資産運用は控えているのでしょうか?

先の質問(実際に現金での投資や資産運用を始めましたか?)で『いいえ』と回答した方に、「現金での投資や資産運用をしない理由を教えてください(複数回答可)」と質問したところ、
『実際に現金を運用するのが怖い(53.6%)』という回答が最も多く、次いで『お金の動きを常に追いかけるのが難しい(34.5%)』『取引するタイミング(売り時、買い時)が分からない(30.2%)』『リターンよりリスクが高い気がする(25.4%)』『社会情勢や経済情勢を先読みするのが難しい(14.7%)』『そこまで本気で投資や資産運用を考えていない(9.1%)』と続きました。

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調査概要:「ポイント運用の実態」に関する調査
【調査期間】2021年2月9日(火)~2021年2月10日(水)
【調査方法】インターネット調査
【調査人数】1,164人
【調査対象】20代~60代のポイント運用経験者
【モニター提供元】ゼネラルリサーチ

【簡単図解】減価償却がわかれば資金繰りがわかる!減価償却と借入金とキャッシュフローの関係

ただ、支出時に一括費用計上をした場合に、それをカバーできるだけの収入があれば、取得時に取得原価分だけ利益が減少し、税金や利益処分による社外流出が防げるので、長期的には、減価償却をした場合と効果は変わりません。しかし、取得原価が多額である場合で、それを一括費用計上したことにより損失が出た場合は、対応する内部に留保すべき資金(収益)がないので内部留保効果は発揮されません。配分された減価償却費のほうが毎年ちょっとずつの費用が計上されるので、この効果を得られやすくなります。ただ、損失が出た年はこの効果はなくなります。(繰越欠損金の期限内で将来利益が出たときに節税効果はありますが。)

あくまでも、この減価償却費計上による自己金融効果や節税効果は、利益の出ている会計期間において、結果的に得られる効果です。

ただ、この効果を知っていると、 利益が出ている前提で 、減価償却費分はまるまる現金として社内に残るので、借入金で減価償却を購入した場合の資金繰り計画に役に立ちます。

減価償却費分を、借入金の返済の資金源にできるのです。

借入金と減価償却とキャッシュの関係

「利益 利益や損失が出る仕組みをわかりやすく解説 +減価償却費 」の金額で、借入金を何年で返済できるか?をチェックする債務償還年数というものがあります。(利益は、営業利益だったり、税引後当期純利益だったり、場合によって異なります)

借入金の返済は費用ではない

借入金の返済は、実際に現金の支出を伴いますが、会社の経営成績とは関係ないので、財務状態を表す貸借対照表に残高が計上されているだけで、経営成績を表す損益計算書に費用として載ってきません。(支払利息は、営業外費用としてPLに計上されます)

減価償却が支出を伴わない費用で、借入金の返済は費用として計上されな支出で、逆の性格を持っています。

これは、損益と収支がズレる大きな原因で、今後、キャッシュフロー計算書を理解する上でとても重要なポイントです。

上記のように、ざっくりいうと、「利益+減価償却費」が借入金の返済の資金源になります。

借入金で有形固定資産を購入した場合

有形固定資産は、毎期減価償却費計上により、資金が社内に残る。

→その減価償却費により社内に残った資金で借入金を返済する。

このように、(損失が出ていない場合は)減価償却費を計上することにより毎期安定的な返済資金を確保できます。借入金にて有形固定資産を購入する際は、利益と減価償却期間と返済期間のバランスを考える必要がありますね。

もし減価償却がなかったら

簡易キャッシュフローとEBITDA

簡易キャッシュフロー

簡易キャッシュフローは、先ほどの債務償還年数を算定するのにも用いられた 「利益+減価償却費」 で求められます。

「税引後利益+減価償却費」だったり、「営業利益+減価償却費-法人税」だったり、使用目的等によっても計算方法は様々ですが、基本は 「利益+減価償却費」を」アレンジしていきます

簡易キャッシュフローは、会社が投資や借入金の返済に回せる事業から得た資金を簡易的に求めたものです。

EBITDA

EBITAはEarning Before Interest Taxes Depreciation and Amortizationの略で、支払利息と税金を控除前の利益に減価償却費を足したものです。

ざっくりいうと、「営業利益+減価償却費」で、先ほどの簡易キャッシュフローと同様、事業で儲けたキャッシュを簡易的に求める指標です。

減価償却自体は資金を生み出さない

事業から得たキャッシュが「利益+減価償却費」なので、減価償却費を計上したら資金を生み出す魔法のような錯覚が生まれますが、非現金支出費用である減価償却費の計上により、稼いだ資金を社外に流出するのを防ぐ効果があるだけです。資金を稼がなくてはその効果も得られません。

減価償却費とキャッシュフロー計算書の関係

「利益+減価償却費」で求めるということがわかりました。「利益+減価償却費」はキャッシュフロー計算書を作成する上で基礎となる重要なポイントです。

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