オプション取引の基本

売りたい強気

売りたい強気
マンション売却のコツ

古い家を売る方法7つ|流れと注意点。田舎にある場合の売却方法とは

古い家が遠方にある、どの不動産会社に依頼して良いのか分からないという場合は一括査定のイエウールを利用すると良いでしょう。イエウールは一度の申し込みで複数社に査定依頼を出せるというサービス。
査定して欲しい不動産の周辺で最も適している不動産会社を最大6社選んでくれるので、周辺の不動産会社が分からなくても依頼ができます。イエウールが紹介する不動産会社は事前に審査を行っているので、悪徳不動産会社に会う心配がないというのも特徴です。

査定を受けて結果を受け取る
不動産会社に査定を依頼したのなら、査定を受けます

査定の種類は2種類。資料などを見てざっくりとした価格を出す机上査定と実際に不動産会社が物件を見て価格を出す訪問査定です。古い家を売却するのであれば、訪問査定を選ぶようにしましょう。

【ステップ2】売り出し価格を検討する

査定結果が分かったら、売り出し価格を検討しましょう。古い家を基本的な仲介で売却する場合、売り出し価格を決めるのは売主です。

査定書を比較する
不動産会社の査定結果が揃ったら、査定書を見比べましょう。

売り出し価格を決める
査定書を見比べておおよその売却相場が分かったら売り出し価格を決めましょう

売り出し価格は売却相場や希望売却額よりも少し高めに設定しておくと良いでしょう。古い家の場合、なかなか売れないこともありその場合は値下げして再度販売することもあります。その際に売却希望額で売り出していると、売れた際に希望額以下になってしまいます。

【ステップ3】媒介契約を締結する

古い家を大体いくらぐらいで売りたいのか決めたら、売却活動を一緒に行ってもらう不動産会社を選び、媒介契約を結びます。

不動産会社を選ぶ
媒介契約を結びたい不動産会社を選びましょう

不動産会社選びは担当者が優秀であるか否かが重要な判断基準。大手不動産会社でも担当者の不動産知識や営業テクニックが低いと、売れる家も売れなくなってしまいます。多くの場合、査定を担当した人がそのまま売却活動中も担当者となるので、査定時の印象などで選ぶと良いでしょう。

媒介契約を結ぶ
不動産会社を選んだら媒介契約を結びます

専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
複数業者との契約 × ×
重ねて他に依頼する業者を明示する義務 × ×
※明示型の場合
自己発見取引 ×
契約の有効期間 3か月以内 3か月以内 指定なし
指定流通機構への登録 7日以内(休業日を除く)に登録 5日以内(休業日を除く)に登録 任意(登録義務なし)

古い家の場合は専任媒介契約専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。いずれの契約も契約を結べる不動産会社は1社ですが、不動産会社は自社とのみ契約を結んでいることが分かるので、古い家の売却活動に力が入りやすいです。

【ステップ4】売却活動を行う

内覧の準備をする
売却活動が始まったら、内覧希望者が出る前に内覧の準備をしましょう。

内覧の時の印象は買主の意思決定を左右します。古い家という印象はしょうがありませんが、「オンボロの家」「劣化の進んだ家」と思われないようにしましょう。清潔感は内覧時のとても重要なポイント。

内覧の対応をする
買主候補が見に来たら内覧の対応をしましょう。

買主が内覧をしていると売主はつい話しかけたくなってしまいますが、説明しすぎるのは厳禁。内覧の印象が物件ではなく売主になってしまいます。とにかく良い印象で古い家を強く覚えてもらうことが重要なので、邪魔にならないように心がけましょう。

【ステップ5】申込書をもらう

古い家を購入したいという買主が現れたら申込書や買付証明書をもらいましょう。

売買契約の条件を話し合う
買主の購入の意思表示があったら、不動産会社を介して話し合いが始まります。

売買契約書の内容を適当に決めてしまうと、後々トラブルにになることがあるので、内容は慎重に決めましょう。

売買契約を締結する
契約内容に双方の合意が取れたら売買契約を結びます

【ステップ6】土地を引き渡す

売買契約を締結したら、いよいよ買主に古い家を渡す引き渡しです。

古い家を引き渡す
売買契約時に決めた引き渡し日が来たら古い家を買主に引き渡します。

確定申告を行う
古い家を売却したら、その翌年に確定申告を行いましょう。

古い家を売る際の注意点

再建築不可でないか確認する

古い家のなかには再建築不可の物件もあるので、注意しましょう。

再建築不可の土地で家を壊してしまうと、土地の利用が大きく制限されてしまうので土地の価格が安くなったり最悪買い手がつかない状態になってしまいます。
古い家が再建築不可であるかどうかは古い家が所在する地域の市区町村役場で調べられます。古い家の資料などを持って窓口に相談へ行くと良いでしょう。

戸建て売却が得意な不動産会社を選ぶ

媒介契約を結ぶ不動産会社は古い家を売却するのが得意な会社を選ぶようにしましょう。

契約不適合責任を負わないようにする

古い家を売却する際は契約不適合責任を負わないように注意しましょう。

いくらで売れるのか売却相場を確認しておく

古い家を売る際には売却方法を決める前に売却相場を確認しておきましょう。

売りたい強気 売りたい強気 売りたい強気
2020年 ~築5年 築6~10年 築11~15年 築16~20年 築21~25年 築26~30年 築31年~
件数(件) 1206 1786 1671 1812 1822 1422 3034 12753
(%) 9.5 14.0 13.1 14.2 14.3 11.2 23.8 100.0
価格(万円) 4168 3957 3774 3460 31092596 2023 3149
土地面積(㎡) 118.87 122.11 133.43 140.25 149.50 168.03 172.74 146.94
建物面積(㎡) 98.3499.16 104.89 106.69 114.売りたい強気 15 118.20 100.31 105.44

使える控除・補助金がないか確認する

古い家を売却する際は使える控除がないか確認しておきましょう。

古い家を売却したり解体をする際、自治体によっては一部費用を補助してくれる場合があります。解体費用全額といかなくとも、上限50万円とし解体費用の半分を助成してくれたり、ブロック塀の撤去に10万円の補助金を出してくれる場合もあります。

補助金の内容や条件は各地によって異なるので、古い家を売却する前に古い家が所在する地域の自治体などに確認を行いましょう。

また、古い家を売却した際に発生する税金に使える控除もあります。今まで住んでいた家であれば、3000万円の特別控除が利用できますし、家を売却して購入金額より売却金額が下回ってしまった場合は譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が利用できます。

境界線を確認する

古い家を売却するなら境界線を確認しておいた方が良いでしょう。

古い家が住宅街などにあり隣の住宅と土地が隣接している場合、土地の境界線が曖昧になっていることがあります。後から建てた塀が土地の境界線を越えているなどの理由で土地の境界線が曖昧になってしまうのです。

土地の境界線が曖昧になるということは、自分の土地が小さくなってしまっている可能性があるということ。土地の面積によって売却額は変わるので、ちゃんと境界線を確認しておいた方が良いでしょう。

田舎の古い家を売る

田舎の土地は売りづらい

建物の築年数に関わらず、田舎の土地は売れづらいです。

相続などで田舎の古い家を取得する方もいますが、そのまま居住する方は多くはありません。いらない土地を国に寄付できないかと思われる方も少なくありませんが、基本的にはできないと考えていた方が良いでしょう。

田舎の古い家売る方法

田舎の古い家を売りたいのであれば、やはり仲介で売却が基本でしょう。

需要の少ない田舎ですが、ゼロというわけではありません。仲介であれば広く買主候補にアピールできるので、買い手が見つかりやすくなるでしょう。買い取ってくれる業者がいるのであれば買取で田舎の古い家を売るのも手です。

買取をしてくれる業者がいない、仲介でなかなか売れないという時に最終的には隣家に売却するということも考えておいた方が良いでしょう。自分の土地の拡張のために土地を購入したい場合もあります。

田舎の古い家を売るコツ

田舎の古い家を売却したいのであれば、高く売るより手放すことを優先して売り出した方が良いでしょう。

売却したい古い家が空き家の場合は解体してしまうのも手です。解体してしまうと固定資産税の納税額が上がってしまう場合がありますが、古い家よりも更地の方が売れやすいのが一般的。

まずは、古い家の状況を見てもらうためにも不動産会社の査定を受けると良いでしょう。不動産会社の査定を受けることで、自身の所有する古い家の状態が築年数のわりに良いのか否かを知ることができます。

【株式投資】冷静に判断するために知っておきたい 自分との戦いを制するために参考となる相場の格言

株式会社オーブレイン 代表取締役 (講演実績)一般向けセミナー、民間企業、高等学校、大学、資格専門学校、社団法人、NPO法人、商工会議所、男女共同参画センターなど(累計約1,000回以上)。(執筆実績)産経新聞、神戸新聞、Yahoo!JAPAN、ダイヤモンド社、わかさ出版など多数 ≪保有資格≫CFP、FP技能士1級、キャリアカウンセラー(CDA)、 1級DCプランナー(金融財政事情研究会) 、第二種証券外務員(未登録)、住宅ローンアドバイザー(金融検定協会) 【寄稿者にメッセージを送る】

岡田 佳久の著書

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株式格言集(あ行~さ行)

朝顔の花ひとつ時 仕手株相場は相場が激しく動くことから、一見華々しく見えますが、その多くは朝顔の花のようにあっけなくしおれてしまうことが多くみられます。 仕手株の場合、仕手が入ったと一般投資家に分かった時点で大抵、仕手の本尊は売り逃げています。その挙句、暴落した株をつかまされて涙にくれるのは一般投資家と言えます。 そのような羽目にならないように仕手株からは一歩距離を置き、絶対手を出さないようにしましょう、という格言です。 当たり屋につけ 相場の世界では、売買の周期が相場のサイクルとピッタリ符合し、いつも必ず利益を収める人のことを"当たり屋"と呼んでいます。 自分であれこれ思い迷うより、いっそ当たり屋と同じ売買をした方が良いと考え、その売買に便乗することを「当たり屋につけ」と言います。これと正反対の格言に「曲がり屋(思惑のはずれた投資家)に向かえ」というのがあります。 これは曲がり屋が買えば売り、売れば買うという具合に反対の売買をすれば利益が得られるという理屈からきています。 命金に手をつけるな 株式投資は余裕資金でやるべきで、思惑がはずれて困るような資金を投入してはいけないという教訓。 日々の生活費はもちろん、マイホームのための頭金や子どものための教育費、老後の生活資金を投じるのは禁物。 特に投機的な売買は絶対避けるべきで、失敗して取り返しのつかないことになってしまいます。 株式投資の最も基本的な心構えを示す格言です。 陰きわまれば陽転す 「陰の極」とは相場の人気が極端になくなり、売買高もきわめて細ってしまった状態を指します。 もうこれ以上は悪くなりようがないという意味で「極(きょく)」と言われるのですが、陰の状態は長く続かないものでもあります。 この格言は、売るものが出尽くした陰の極はあとから振り返れば絶好の買い場だったということがよくあること、と言う意味で使われます。 「夜明け前が一番暗い」、「閑散に売りなし」も同じような意味の格言です。 売り買いは腹八分 この格言は二つの意味があり、ひとつは「最高値で売ろう」とか、「最安値で買おう」とか思うなという戒めの意味。もうひとつは、相場に向ける資金は余裕資金で、という教えです。 前者は実際の天井、底の値段は誰にも分からないのだから、自分でそろそろと思ったら売りどき、買いどきだという心を教えています。 後者は、株式投資は家族の暮らしに必要な生活資金は避けよという心を教えています。 「アタマとシッポは呉れてやれ」、「バラを斬る如く売るべし」も同じ意味の格言です。 売りは早かれ 買いは遅かれ 株式投資の世界では「買い」は易しいが、「売り」は難しいと言われます。 その理由は「天井三日、底百日」という格言の如く、買い場はいくらでもあるが、売り場は短いと言えます。それだけに「買い」はじっくり構え、「売り」は一瞬のチャンスを捉え、迅速に行動すべしということを説いた格言です。 とにかく利が乗っていれば、それがいかに少なくても利益を現実のものとして手中に収め、それを投資資金に繰り入れ、次の機会を狙う心掛けが株式投資の世界では大切なのです。 売るべし 買うべし 休むべし 株式の「売り」と「買い」で株式投資は成り立ちますが、時には売買を離れて市場の環境や相場の動向を客観的に眺める、いわゆる「休む」ことも大切な要素と説くのがこの格言です。 ひとつの売買が終わったら一歩下がって世間の流れをゆっくり眺め、その間に心身のコンディションや投資資金を整えて次の機会に備えましょう。 ウォール街の「疑わしいときは何もするな」というのも同様の意味の格言です。 大相場には乗れ、常の相場には向かえ バブルのときに経験したように、大相場の株価は何回も上下動を繰り返しながら右肩上がりに上がっていきます。そのためいずれ利喰えるので積極的に買いに出るべき。 一方、通常の相場となるとそうはいかない。高値でつかむと戻すまでに長い時間がかかるので、常に売るタイミングを意識することが必要だということをこの格言は説いています。 押目待ちの押目なし 狙った株価が上がる一方、そのうちに落ちてくるに違いない。そのときが「買い」だというのが「押目待ち」ですが、思惑ははずれ、そのまま上がっていってしまい、結局買うチャンスを逸してしまう場合がよくあります。そうした思惑はずれを表現したのがこの格言です。 反対に下げ相場になって戻りを待つが、その期待もむなしく、相場はどんどん下がり、ついには大底で投げる羽目になってしまうことを「戻り待ちの戻りなし」と言います。

買いたい弱気 売りたい強気 株式投資はとかく自分が勝手に立てた「希望的観測」(仮説)にとらわれがちです。それを戒めているのがこの格言です。 「買いたい弱気」とは上げ相場の中、本心では買いたい、しかし少しは下がって安いところで買えそうな気もするという弱気にとらわれ、ついには逆の売りに出てしまう。その反対が「売りたい強気」。 つまり自分の都合で立てた仮説にこだわって、大切な相場の転換期を見失うのは愚の骨頂、と言っているのがこの格言です。 株を買うより時を買え 「漁師は潮を見る」と言われます。経験豊かな漁師は気象だけでなく、潮流のわずかな変化を読み取って出漁の機会をつかむと言われますが、株式投資も同様で、投資対象の選択よりも投資の時期を選ぶことの方がはるかに大切だということを教える格言です。 この「時」というのは大きな流れとしての時とともに、特殊なケースとしての時もあります。例えばシーズン・ストックへの投資は誰も注目しないオフ・シーズンがベストです。「麦わら帽子は冬に買え」という格言はこのことを指しています。 閑散に売りなし 相場には「保合(もちあい)」といって、株価がパッタリと動かない無風状態になることがあります。 こうした状態が長く続くと市場は弱気色に満ちてきて、わざと株を売ってくる人が出て、相場は下げ歩調となります。このような場合は、売り物が一巡すると急激に反騰する場合があります。 「閑散に売りなし」とはそうした状況でうっかり売り込む愚を戒める格言です。関連する格言としては「大保合いは大相場」、「保合い放れにつけ」などがあります。

三割高下に向かえ 投資家というものは相場が上がれば、さらに際限なく欲望を肥大化させてしまうものです。しかし、その欲が災いして取れるものも取れないという結果に終わることもしばしばあります。 そこであらかじめ目標を立てておき、何割上がったら利食いしようという考え方があります。普通の相場なら上げも下げも、もとの株価の3割がひとつの転機です。 だから3割上がったら売り、3割下がったら買いと言っているのがこの格言。投資資金の効率(回転)の面からも大変、合理的な考え方です。 資産家は恐慌時に生まれる 恐慌時には株価が企業の実体以上に暴落、下落します。 一般の投資家は途方にくれて右往左往してしまうものですが、実はこのときがチャンスと言えます。 「大相場は総悲観の中から生まれる」と言われるように、相場全体が総弱気のときに勇気を出して買いに出ることのできる投資家が本当の大資産家になれるという米国の格言です。 資本主義の総本山、ニューヨーク大恐慌を経験した超大国ならではの格言と言えます。 事件会社の株は敬遠すべし 企業が社会的な事件を起こすと、その企業は社会から批判の的とされ、先行きが不透明なことから投資は避けるべきだというのがこの格言の意味です。 「危うきは避け、疑わしきは待つべし」という格言もあり、一般投資家としては事件会社については事件が落ち着くのを待つか、はじめから投資対象としないほうが安全と言えます。 需給はすべての材料に優先する 言うまでもなく株価は株式市場に参加している買いたい人と売りたい人の注文の出会いによって形成されます。すなわち、株価の変動は投資家たちの株式の需給関係によって決まるわけです。 そのためいくら業績がいい銘柄であっても、驚くような画期的な新製品の発表があっても買おうという人が現われない限り、株価が上がることはありません。 この格言はこうした株式市場のクールな特性を言い表しています。 相場に王道なし 株式投資はすべて自己責任の世界です。それだけに日常の基礎的な学習と資料収集による研究、すなわち毎日新聞を読むことはむろんのこと、国内外の経済や社会の流れを把握し、自分なりの投資哲学を構築していくことが大切だとこの格言は言っています。 結局、株式投資は証券会社の営業マンや株式評論家の意見に頼るのではなく、その意見を参考にしながら自分の頭で考え、判断して行動するしかないと言えます。 相場の器用貧乏 何をさせても一応ソツなくこなす器用な人は後年、割と大成しないケースが多くあります。 株式投資も同様で、小手先を利かせて相場の上げ下げ両方をうまく立ち回っても小さな利益は取れても大きな成果を上げることはできません。 よってこの格言は、肚を据えてどっしりと構えることが株式投資の世界でも大切であるということを言っている格言です。 同様の意味の格言に「名人は相場の怖さを知る」、「早耳の早耳だおれ」やウォール街の「筋の耳打ちは信用するな」などがあります。 相場は相場に聞け 自分の判断にこだわったり、意地を張るのは相場には禁物と言えます。 この格言は、相場の行方は相場だけが知っており、素直に相場に従うべきだという教えです。魚釣りがまず、アタリを探ってから本格的に釣り始めるように、株式投資にも打診買いというものがあります。 まず興味のある株式を少し買って株価の動向を見定め、株価が上昇すれば買い増し、下がるようなことがあれば自分の判断が誤りであったことを素直に反省し、売りに回る。 こうしたやり方が「相場に相場を聞いた」ということです。

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株のリスク管理のコツ

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損切りをきちんと実行するためには、その 株を買った理由を明確に する ことが欠かせません。まずは、業績、将来性、PER、株価チャートなどの視点で、買いの理由を明確にしましょう。その上で、その理由が間違っていたり状況が変わったりしたら、売りを考えましょう。

<株のリスク管理のコツ>
【投資金額】
●自己資金以上の株を買わない
●1銘柄に 自己資金のすべてを集中投入しない 。投資対象は分散させよう!

【損切り】
●損をしていても 売るべきときはキッチリ売る
「買いの理由」をハッキリ させる
買いの理由…強みを維持している、業績好調、移動平均線が上向き、など
●「買いの理由」が崩れたら売る

利益確定の場合の売りの考え方

利益が出ているときの売りのコツ

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<利益が出ているときの売りのコツ>
成長の限界が見えてきたら売る
出店余地、売上拡大余地などを意識する。

PERが高くなりすぎたら売りを検討する
PER30倍は利益が2倍になることを、
PER50倍は利益が3倍になることを織り込んでいる。
それ以上に利益成長が見込めるかどうかを考えよう。

売りたい強気 ◆証券会社・取引ツール編◆


◆株の選び方・ファンダメンタル編◆


◆株の選び方・テクニカル編◆


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●実践編
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つみたてデビューとリアル収支

◎第2特集
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PART2: 10倍狙い
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この記事では、マンションを高く早く売りたいと考える方に向けて「マンションを高く早く売るコツ」を分かりやすく解説します。

監修 高橋 愛子 不動産コンサルティング会社を経営しながら、ライフワークで全国無料相談窓口「NPO法人住宅ロ-ン問題支援ネット」を運営。不動産に関する様々な問題に関する相談業務を年間300件以上行っている。「離婚とお金 どうなる?住宅ローン!」、「老後破産で住む家がなくなる!あなたは大丈夫?」他著書5冊。
【保有資格】不動産コンサルティングマスター,売りたい強気 宅地建物取引士
【URL】NPO法人住宅ローン問題支援ネット代表理事,住宅ローン問題支援ネット 高橋愛子のブログ

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マンションを売るタイミング

  • コロナ流行の影響
  • 住宅ローンの金利
  • 自分のマンションから売り出し状況
  • ライフスタイルに合った住環境か

コロナ流行の影響

現在のところ、コロナウイルスの流行による マンション価格の下落は見られていません

首都圏の中古マンションの成約価格(平米単価)

2020年1月から一時的な下落が見られますが、現在はコロナ流行前よりもマンション価格は高騰しています。

マンション価格は、地価の変動を受けづらいので 新型コロナによる影響は受けにくい と言われています。

また、テレワークなどの普及により住まいに対する需要が変化し、マンションの価格が上昇している傾向もあります。

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住宅ローンの金利

住み替えでマンションを売るケースに限らず、マンションを売るタイミングの 住宅ローン金利 を把握しておくことは重要です。

買主(=あなたが売り出したマンションを購入する人)は住宅ローンを使ってマンションを購入することがほとんどです。

民間金融機関の住宅ローン金利(2022年4月版)

日銀の黒田総裁が押し進めて来た大規模な金融緩和により、近年は 過去最低水準の低金利 が維持されてきたことが分かります。

日米の金利差が拡大することで円安が進み日本経済への影響が懸念され、黒田総裁の任期が終わる2023年3月以降に金融緩和の縮小が行われるかが注目されています。

自分のマンションから売り出し状況

まずは、 同じマンションからの売り出し状況 を確認しましょう。同じマンションの別部屋が売りに出されていたら、その時は売り出しを避けられると理想的です。

しかし、同じマンションの場合「駅からの距離」や「築年数」などの条件が同じです。

同じマンションから売り出しが出た場合

ライフスタイルに合った住環境か

また、マンションの間取りや立地条件が 今のライフスタイルに合うか を考えてみることもマンションを手放すかを決めるかを判断するために重要です。

実際にマンションを売ったことのある方へのアンケートでも、ライフスタイルが変わったタイミングでマンションを売却したとの声が多くありました。

東京都 40代・女性
結婚前に2 DKのマンションを所有していて、結婚後は夫と2人で住んでいました。子供が生まれたばかりの頃は良かったのですが、ハイハイするようになるとリビングのない家は狭く、将来のことも考えて住み替えをしようと思いました。

神奈川県 60代・男性
老後、夫婦で田舎暮らしに憧れ那須塩原に行ったところ安く手に入る不動産物件を見つけたため、思い切ってマンションを売却して住み替えました。

結婚出産子供たちが独立して老後を考え出したタイミングなどが契機となる方は多いです。

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マンションを売る流れ

マンション売却は 8つのステップに分かれており 、売却完了までに 3カ月~6カ月程 の期間がかかります。

マンションを売る流れ

①マンション査定を依頼する

マンション査定には「必ずしも査定額通りに売却できるとは限らない」という特徴があるため、 正確な査定額を見極める ことが重要です。

マンションは査定額通りに売却しなくてよい

例えば、古着などを売るため古着買取店に持ち込んだとします。古着を「10万円」と査定されたら、 査定額通り 「10万円」で売却するのがほとんどです。

しかしマンションの査定額は、不動産会社が知識や経験をもとに「マンションがいくらで売れそうか」を算出した金額です。

必ずしも査定額通りに売却できるとは限らず 、査定額の正確性も不動産会社によってまちまち

安い査定額を信じて買い叩かれた」、逆に「高すぎる査定額を信じてマンションが売れ残ってしまった」という事態を避けるためにも、 複数社から査定を受ける ことがおすすめです。

②不動産会社を選ぶ

査定依頼をしているため、 不動産会社の対応や、担当者の対応についてイメージがもちやすくなり、安心して任せることができるため です。

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③媒介契約を結ぶ

売却活動を 一緒に行う不動産会社を選んだら、媒介契約(不動産売却支援を行うことを約束する契約)を結びます。 媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専任媒介契約専属専任媒介契約一般媒介契約
複数業者との契約××
自己発見取引(自分で買い主を見つけること)×
契約の有効期間3か月以内3か月以内指定なし
指定流通機構への登録7日以内に登録5日以内に登録任意
業務状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上任意

おすすめは、 「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」 です。

④内覧対応をする

不動産会社と契約を結んだ後、購入希望者が現れたら 内覧 を行います。「 内覧 」とは購入希望者が売りに出しているマンションを見学し、 購入を判断するために行う対応 のことです。

内覧は売り主が住んでいる状態でも行い、売り主も内覧に立ち会いし、屋内を案内することが一般的です。対して売り主が引っ越している場合は、不動産会社に鍵を預けることができ、 売り主は立ち合いしないことも多い です。

購入決定までの 内覧回数は平均10件 といわれています。 内覧時は部屋を掃除する等してできるだけよい印象を売り主に持ってもらうことが大切 になるため、売り主にとっては労力がかかる活動になります。

⑤売買契約を結ぶ

合意が取れたら、売買契約を締結し、買い主から手付金が支払われます。
手付金は、おおよそ売買代金の5%~10%程度 と言われています。

不動産会社への手数料は、 売買契約時点で半額を支払う ことが一般的です。

⑥マンションを引き渡す

売買契約の締結から引き渡し日までは 1カ月~3カ月程度 です。
その間に引っ越しを済ませ、マンションを引き渡せる状態にしておきましょう。

通常、マンションの引き渡しと買主から売却金を受け取り(= 決済 )は同時に行われます。
あわせて、司法書士が同席のもと所有権移転手続きも行います。

なお、「転居先が見つからない」などの理由で決済完了と同時の引き渡しができない場合には、「引き渡し猶予」などを設ける覚書を買主と交わしましょう。

⑦確定申告を行う

マンションを売った際には、 確定申告 が必要です。

通常、不動産売却を行った年の 翌年2月~3月 に確定申告を行います

確定申告を行っていないと「3000万円の特別控除」「譲渡損失の繰越控除」などの税金の控除措置を受けられません。

確定申告を行って損をすることはないので、いずれの場合でもマンションの売却を行った際には翌年に確定申告をすることをおすすめします。

マンションを高く売るコツ

ここからは、マンション売却を失敗しないために、すまいステップ編集部が考える「マンションを高く・早く売るコツ」をそれぞれご紹介していきます。

▼マンションを高く売る7つのコツ

  1. 売却スケジュールに余裕を持つ
  2. マンションの実績が豊富な不動産会社に依頼をする
  3. 複数の不動産会社を比較する
  4. 築浅なら一般媒介契約、築年数が古いなら専任媒介契約を結ぶ
  5. 査定額より1割高い金額で売り出す
  6. ホームインスペクションを行う
  7. 広告やマイソクで付加価値をアピールする

コツ①:売却スケジュールに余裕を持つ

マンションを売る際、 やはり値引き交渉は避けられませんでした 。売却候補の1番手の人は、かなり大幅な値引き交渉をしてきたので、話がまとまりませんでした。その1番手の人は、かなり強気な態度だったこともあり「この人には売りたくない」という気持ちになりました。

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コツ②:マンションの実績が豊富な不動産会社に依頼をする

例えばその際に、郊外のマンション売却に慣れていない不動産会社に依頼していると売却活動がもたつく可能性が非常に高いです。

マンション売却が得意かを見分けるために、まずは不動産会社のサイトなどでマンションの仲介をどれくらい扱っているかを確認 しましょう。

コツ③:複数の不動産会社を比較する

査定を依頼する不動産会社は1社に絞らず、複数の不動産会社へ並行して依頼しましょう。

一括査定サイトの仕組み

愛知県:男性 40代
大手不動産業者であれば、価格及び信頼性に大きな問題は無いと考えております。但し、担当者によっては自分の成果ばかりを求めてくるケースもあります。そういった点では、近所にある地域密着な不動産業者の方が親身になって話を聞いてくれるケースもあるため、ある程度自分の足で 最低3箇所くらい不動産業者をまわる 事をおすすめ致します。 3件くらいまわると、何となく相場観も理解できてくる と思われます。また、担当者の方と会話を重ねるにつれて、立地・広さ・築年数等の一般的な査定基準を教えてくれる事もありますので、最終的に 自分でもおおよそ適正価格の範囲かどうか?検討がついてくる ものと思われます。自分の納得がいくまで不動産業者をまわってみたらどうでしょうか。

不動産一括査定サービスであれば株式会社Speeeが運営する「すまいステップ」がおすすめです。

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コツ④:築年数が古いマンションは専任媒介契約、築浅のマンションは一般媒介契約がおすすめ

不動産会社にマンション売却を手伝ってもらうときは「媒介契約」を結びます。

媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約で「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。

契約の種類一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
内容複数の不動産会社へ仲介の依頼をする媒介契約特定の不動産会社一社にのみ仲介を依頼する媒介契約特定の不動産会社一社にのみ仲介を依頼する媒介契約
自己発見取引×
販売活動の報告頻度×14日に1回7日に1回
買取保証×
レインズへの登録義務×
売却までにかかる時間長い短い短い

例えば、ご自宅が「築が古い」「立地が悪い」といった売れにくいマンションの場合は、「専任媒介契約」を結ぶことをおすすめします。

理由は「不動産会社のモチベーションが高くなる」ということに尽きます。

コツ⑤:査定額より1割高い金額で売り出す

買い手側の目線に立つと 販売価格をフィルターにかけて物件を探している ため、価格が高いと問い合わせすらないリスクがあります。

そんな時は、 査定額から1割程度高い金額が売り出し価格の許容範囲 と覚えておきましょう。

また、 最低(下限)売り出し価格という形で「ここまでなら値下げをしてもよい」というラインを明確に しておくことも大切です。

コツ⑥:ホームインスペクションを行う

ホームインスペクションとは第三者である住宅の設計・施工に詳しい専門家が、住宅の劣化状況、欠陥の有無を診断することです。

コツ⑦:広告やマイソクで付加価値をアピールする

マンションをより高く売るためには、「担当者任せ」にしてはいけません。なぜなら 大抵の不動産会社が優先しているのは、高く売ることではなく「とにかく売る」ことだから です。

ではどうすればいいかと言うと、 積極的に担当者や買主に査定額以上の付加価値をアピールする必要があります

ここで言う付加価値とは、例えば家から学校や病院などの施設までの距離などではなく、それらの評判がどうかなどに代表される 住んでいる人だからこそ知っていること です。

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